三四线城楼市隐患深重是调控盲区

    【 www.FsTaoci.Com 】房地产市场两极分化，几乎成为当前房地产业内的共识。用中国房地产业协会秘书长苗乐如的话说，两极分化，是当前中国房地产最大的“行市”、最基本的“业情”。

    简单概括这种“两极分化”，就是在中国房地产市场也出现了类似城乡差别的二元格局：一线城市发展为“成熟型市场”，存量房销售占比渐渐超过新建房。二三四线城市则还是处于大干快上的“生长期市场”。形象地说，在房地产市场也出现了日渐拉大的“贫富差距”。

    这与中国的现实国情和当前国民经济的某些特征契合。但过去一些房地产调控手段没有充分意识到这一区域差别和发展阶段的不平衡性，有时失之全国一刀切、南北一副药。

    增加供应被认为是救赎当前中国房地产市场的关键手段，且这种调控方式是“市场的”而“非行政的”，但如果不因时、因地照顾到区域市场的差异化特征，简单“增供”也会无济于事。

    现实情况已经表明，北京、上海喊了多少年增加供应尚未奏效，众多的三四线城市依照北京的规模圈地、开盘，最终导致需求透支、烂尾增多。这些城市中，超量供应的土地甚至需要未来7年到10年的城镇化进程去慢慢消化。

    过去十年，房地产越调越涨的原因，很大程度上在于对市场“行市”认识不清。总盯着北上广深的楼市地图，进行全国房地产调控的线路设计。虽然“国n条”在执行程序上赋予地方“出台细则”的自主裁量权，但地方细则总是带着某种“跟风”的世故味儿。博弈，也总是半遮半掩、阳奉阴违地表达，致使调控失效于微观执行、落实层面。

    此外，一个误导调控的工具是统计方法。它就好比是医生看病所用的听诊器。遗憾的是这也出了问题。过去，房地产指标性数据的统计大都盯着“全国70个大中城市”。虽然这70个大中城市包含了一二三线城市的代表性样本，但70个大中城市只占到全国房地产销售面积的39%，销售收入的二分之一。

    在70个大中城市以外，还有广阔的楼市天地，全国累计约有2700个县市。近年来，受益于大城市以房致富的示范效应、限购导致的投资分流、地方土地财政的卖地冲动以及地方债的“下乡”，这些县市的房地产市场也渐呈村村点火、户户冒烟之势。彼处隐患已然深重，但仍是调控的盲区。如何兼顾这个隐形的、“表外”的房地产市场，将是决策层下一步所要面对的新课题。

    房地产调控要做到上下齐心也并非完全不可能。关键在于要兼顾宏观和微观，看清“表内”和“表外”，同时协调中央和地方两个层面的目标诉求。这就需要对房地产市场的基本特征、真实状况有清醒的认知和统筹的安排。

    End -- 佛/山/陶/瓷/网/www.FsTaoCi.com