连锁店面选址易被忽视的六类问题

    城市功能区的分类：当我们确定了进入某个城市之后就要对其的地图按功能进行区域划分。一般我们对城市是这样划分的。居住区、工业区、商业区和行政区。下面我简单谈一下：

    1.居住区：大量的居民社区，人口密集。但往往有较强的独立性。人口流动较少，顾客的忠实程度比较高。

    2.工业区：工厂云集，较多的工作人口，钟摆式生活方式。人口密度小，流动性也不大。顾客有忠实度，但购买意愿小。而商业购买居多。

    3.商业区：店铺云集，流动人口大，顾客忠实度小，竞争剧烈。租金高。市场影响力很大。

    4.行政区：政府机关所在地，送礼和餐饮往往集中在此消费。顾客的忠实程度比较高。

    5.学校区：学校云集，有较强的独立性。人口流动较少，顾客的忠实程度比较高。

    在我们与地产商谈判时，我们首先要确定的就是店铺所在地所属的功能区。之后才去确定是否开店，开什么样的店。这里我们要明确的是不同区域的适合业态是完全不同的。而在很多老城区，功能区是混合在一起的。我们都要按实际情况来区分。我们一般的做法是将不同的功能区用不同的颜色标志出来，然后做综合分析。特别是在物业谈判前期，我们首先就要了解周围的功能区的分布状况。

    开店选址分析：

    1、工业人口过多且都是经过，不会下车购买商品。

    2、居民区还在发展阶段。

    3、学生的消费较单一，无法形成规模。

    4、业态选择有误。

    解决的方法：经过研究和分析，做了如下整改。将1楼的6000平方米改做建材超市。以装饰装潢和五金电料为主。2楼变为5000平方米的生鲜加强型超市，以食品和生鲜为主，辅以日用杂品。

    结果：1楼销售额日均为25万，毛利率25%。2楼销售额为8万，毛利为12%。以上我们可以总结出，开店选址前的宏观决策的重要作用。

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