外资加速进入房地产市场 境外热钱主要集中于高端市场

    据了解，境外热钱主要以港澳地区合法的财务金融公司为组织者，直接参与热钱转移的往往是各行业涉及跨境业务的正当经营的大型企业。热钱通常会通过各种途径转化为表面合法的投资资金，进出境相当方便，运作方式也很成熟。其流入方式千变万化、层出不穷，有些方法简直令人难以置信。

    《境外热钱在国内非正常流动调查报告》课题组在调查跟踪的一个案例中，发现其有如下手法：

    一个地下钱庄以境外的公司跟其在国内的关联外贸公司签订一个贸易合同，合同中约定外方为了支持中方工作需要，解决中方资金紧张的局面，同意提前支付部分货款以便中方能及时组织货源进行出口交易。但在预支货款入境后的三个月，即交货期到达时，中方以货物生产出现某些特殊困难为由，要求外方同意予以延迟交货三个月。经双方多次协商后，外方表示予以谅解并同意中方的要求。可是到预支货款入境后的六个月，即第二次约定交货期到达时，中方又以原材料价格上升为由，要求外方相应地提高出口产品价格。为此，中外双方不断协商了两个月，最后双方同意以中方赔偿外方预付款的10%为代价终止该项贸易合同，预付货款也顺理成章地返还境外的外方。

    课题组表示，该案例充分反映了地下钱庄非常熟悉国际贸易惯例和法规，通过中外双方就贸易事项磋商的众多来往信件，可以使人确信这是一宗出现意外的可以理解的贸易，而且好像也发生了比较严重的贸易纠纷。实际上，地下钱庄就是通过这个方法，轻而易举地把境外热钱引进到国内溜达了近八个月。

    地产市场、金融制度均受冲击

    越来越多的国外热钱投资到国内楼市，刺激了房价的过快增长。《境外热钱在国内非正常流动调查报告》课题组表示，由于我国房地产市场发展时间不长，还没有形成有效的市场定价机制，境外热钱趁机通过操纵市场，提高房价。又由于境外热钱在房地产市场具有明显的“标杆效应”，境内外很多民间资金在其影响下，纷纷跟风入市，房价越炒越高，房地产价格与真实价值脱离，出现了明显的“效用失真”问题，价格泡沫一旦破裂，就会对房地产行业造成长期低迷的影响。

    另外，由于境外热钱主要集中于高端市场，如高档住宅和其他豪华地产，而我国居民需要的廉价房子的供应反而减少。同时国内游资与境外热钱相互汇集，通过银行杠杆的放大效应，刺激了房地产市场上的追本逐利行为。因此，投资需求正取代居民需求而成为房地产投资重点。广东省社会科学院研究员黎友焕表示，这样会加剧我国房地产市场供应的不合理结构。

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