地产商业范畴及其经营模式的探讨

    　　地产商业的经营模式是商业地产开发商比较关心的，不同的商业地产有不同的条件及其所处的区域、商圈，如何在多种经营模式中选择合适的模式往往是开发商很头痛的问题。这里将对常用的几种地产商业经营模式的适用于范围及其优缺点进行分析。

    １、 整体出租模式

    　　整体租赁是指开发商不将物业出售，而将其整体出租给一家商业企业，由这家商业企业进行商业规划及经营，开发商每年向商业企业收取约定的租金。租金一般在第三或第四年起开始递增，前二，三年主要是帮助商业企业培养市场，以实现项目的可持续发展同时，商业企业向开发商交纳相当于2—3个月租金的押金。

    优点：

    ①不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员

    ②交易简单，结算方便

    ③物业可进行抵押贷款，有利开发新的项目

    ④物业的升值空间较大

    ⑤带租约更有利于日后整体销售或设计产权式商铺。

    缺点：

    ①收益低，其收报率在3～5%之间

    ②租期长，物业就算升值，其套现的难度很大

    ③不排除租户经营失败而没法交租的可能，国而对租户的评估要求准确。

    适用类型：

    ①无商业专才的开发商

    ②资金实力雄厚的开发商

    ③经营相对保守的开发商

    ④售后返租的产权式物业开发商

    ⑤物业面积一般不超过30000㎡。

    ２、 分层或分片出租模式

    　　与整体出租模式相似，只是开发商按市场需求，将各层或各片区分别出租给不同租户。

    优点：

    ①租金相对整体出租要高一些

    ②风险分散，租金相对有一定保证

    ③物业可进行抵押贷款

    ④比整体出租更适合日后带租约出售物业或设计成产权式商铺

    ⑤某一层经营失败时，开发商能掌握主动权，并进行重新招租。

    缺点：

    ①需重视前期的商业策划（业态组合、功能定位、市场定位等）

    ②需设立相应的管理部门及配备有关的商业专才

    ③各业态环环相扣，一家经营失败，影响到其他租户的经营，要求开发商建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力。

    适用类型：

    ① 资金实力雄厚的开发商

    ② 售后还租的产权式商城

    ③ 物业面积在20000～50000㎡。

    ３、 分散出租模式

    　　分散出租亦称零租，开发商在确定某一主题功能下对各个铺位进行招租，租期相对短些，一般为2～5年开发商应帮助租户统一办理相关的营业执照、税务登记，甚至代开具销售发票、财务结算等。许多成功运用模式的案例多数为大型专业批发市场，如深圳赛格电子配套市场，华强电子世界等。

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