2008房地产市场发展形势分析

    将批准预售量与销售量进行对比分析，以不少城市的近几年情况来看，商品房开工、批准预售量明显大于商品房实际销售量，增长幅度也要高，而房地产市场预期的改变更促使需求暂时减少。因此，各城市（尤其长沙、北海等自身城市人口购房支付力和本地开发商实力有限的城市）要防止可能出现供大于求、烂尾楼、过多房屋空置等情况。

    同时，尽管市场总需求在一定程度上被抑制，但廉租住房、经济适用住房等保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房的需求依然较大。

    不过，由于一些未来需求和房价上涨空间已被透支，房地产市场预期改变，市场观望，保障性需求中的一部分仍可能在短期内被抑制。别墅等高档房需求在短期内可能受挫，自住普通商品房、商住两用房需求可能被较大地抑制。投资性尤其纯投机性需求和商业地产、“升级换代”需求被抑制的成分最大。

    投资性高档住宅销售周期延长，房主力图尽快套现，异地投资客撤离等现象将有所增加。

    房价整体可能在一定程度上逐渐回落。相比而言，保障性住房和小户型的房价变化幅度要相对较小些，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价下降幅度可能相对较大些。

    企业风险控制意识加强

    由于市场异变，竞争加剧，再加上房地产开发企业本来普遍资产负债率偏高（多在70﹪以上，有的高达90﹪），本文作者陈真诚认为，这将促使房地产企业加强风险控制意识，越来越注重向外资（或外资背景）的开发商学习：既重视追求最大利润的赢利管理，又重视必要的风险控制。

    同时，房地产企业力求尽可能降低成本，将越来越重视管理工作。房地产项目规划、项目策划、市场营销等高级专业人才将走俏。

    市场越来越细分，精细化发展成为趋势，包括企业定位细分、产品定位细分、目标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，营销策划与市场推广的个性化与差异化等。

    由于房地产企业所需资金主要是靠银行贷款解决，普遍存在着自有资金不足的问题。2008年，政府肯定将继续采取更从紧的货币政策，甚至还可能多次加息（包括大幅度加息），使得银行贷款的难度加大。甚至，还可能进一步趋严房贷首付政府或取消期房预售制度，严格预售资金管理。这意味着，虽然银行仍是主要融资渠道，但房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，融资将趋向多元化，全球化。

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