美国房地产泡沫启示：房价涨跌与货币政策无关

    【 www.FsTaoci.Com 】世界各国的货币主管部门将很难制止这种下跌以及解决参与房地产泡沫的人士所面临的困难，正如它们很难在房价上涨前制止它一样

    房地产繁荣的未来以及未来数年价格大跌可能带来的金融影响，已经越来越引起世界各国政府的担心。

    我在参加今年在怀俄明州遥远的荒野举行的jacksonhole会议时了解了有关这方面的第一手信息。具有讽刺意味的是，那里几乎没有房子可买。夜晚可以听到郊狼和驼鹿的叫声。但是，白天大家谈论的都是房地产问题。

    该会议已经发展成为各国政府货币政策制定者的重要国际聚会，今年的会议有来自34个国家的中央银行的行长或副行长参加。自2000年以来，这些国家中大约有三分之二经历了房地产的高度繁荣，其中绝大多数的繁荣看上去还会继续下去，至少从目前来看是如此。但大家对于房价的长期走势看法却不尽相同。

    在所有这些国家中，美国看上去最有可能达到了一个循环的终点。根据标准普尔case-shiller美国全国房价指数，美国的房价在1996~2006年之间，去除通胀的影响实际上升了86%，但是此后已经下降了6.5%，并且下降的幅度还在加快。

    看上去一段繁荣的结束已经开始了，尽管你永远不能对此下定论。我提出熊市观点，就是房价从长期来看将持续下跌，尽管许多人提出质疑，但是显然没有人能说服对方。

    然而，一个局外观察者也许会对如此多的人认定为期10年的繁荣可能会遭受一次真正的倒转，并且随之引发房价的暴跌而感到震惊。大家似乎公认存在实质性的不利风险，因为目前的信贷危机似乎与我们已经看到的美国房价的下跌相关。

    房地产的繁荣，以及大家普遍相信房价只会越来越高，导致了借贷标准的降低。抵押借贷者似乎已经认定房屋购买者不会拖欠还款，因为越来越高的价格会使得按期归还贷款变得极有吸引力。

    此外，繁荣带来了大量的金融创新产品，它们从内在来看也许是好的，但如果考虑到跌价的风险，它们有时应用得有点过分自信了。抵押支持证券被推销给对于他们来说有点冒险的投资者，而对于购房者来说，一切都会很好，其推理的基础是房价会继续以健康的步伐持续上升。

    在jacksonhole会议上，世界上最大的债券基金太平洋投资管理公司的paulmcculley说，在过去的一两个月我们已经看到了所谓的影子银行系统的运作。

    影子银行系统由伴随房地产的繁荣涌现出来的所有杠杆投资渠道、媒介和结构组成。它处于银行监管者以及储蓄保险的控制之外，通过帮助向购买者提供更多的信用来享受房价的暴涨所带来的利益。

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