瑞思资本王世渝:房地产行业资产负债已达临界

    【 www.FsTaoci.Com 】我们资本市场的大门是在把更多的房地产公司打到门外,这个方式肯定是错误的。9月19日,在21世纪博鳌房地产(大连)论坛上,瑞思资本董事长王世渝指出,如果把中国房地产行业当作一个公司的话,它的资产负债率一定是超过了70%,这70%大多都是银行负债。

    王世渝提议,业界应积极关注70%负债率这个临界点,并推动直接资本更多地介入房地产。

    监管层对行业上市的认识有问题

    房地产企业最终的目标一定是资本市场,只有这样才能作为竞争中的强者。联华信托总裁李晓东言简意赅,而最终决定开发商资本能力的,是能否上市,能否获得私募资金。

    对于上市,王世渝则认为,过去很多年,政府都是在打压房地产公司上市。除了早期上市的1000多家公司之外,从1993年至今的10多年里,实现上市的房地产企业非常少。

    一个重要原因就是中国证监会的监管理念和审核制度。王世渝指出,监管层往往认为,开发商的核心就是通过对资金的运作获得土地,然后把土地通过设计、策划、开发、管理出售。这种经营模式决定了开发商在卖掉产品的同时,也卖掉了资产。于是监管层就会对房地产企业上市有一个比例非常大的量的要求,最为重要的就是有多少土地储备,每年的销售面积是多少,年销售额能达到多少。

    我觉得证监会理念和思路要调整。王世渝直言。

    对此,李晓东也表示赞同。房地产的运作模式已经从开发模式转向了融资模式,这就需要监管层在上市门槛方面也作出相应的调整。

    李晓东指出,有一部分以资本见长的房地产企业开始向投资商转化,而很多这样的房地产投资机构也正在组建和孕育之中,还有一些开发商则向服务管理侧重。这是一个可喜的变化。

    王世渝以上海中凯集团为例。

    中凯的模式是,自己不花钱拿地,也不会去做过多的土地储备,而更多的是把别人的土地拿过来合作开发,利用自身专业的管理经验和品牌影响力,利用自身的设计能力、策划能力和销售能力。这是典型的服务型公司,它的回报率可能比很多开发商的还要高,难道你不允许这样的企业上市吗?王世渝认为,房地产公司上市门槛应该要进行一个重新的思考。现在中国上市的都是开发商,这是有问题的。

    王世渝还认为,中国房地产企业不能总是生产房子再卖房子,总有达到顶点的时候,那个时候怎么办呢,单一开发模式的发展商是生存不下去的。这就需要投资、交易、保值和升值。专业的房地产销售公司、物业管理公司、二手房交易公司以及建筑设计等等房地产相关连的企业能不能上市?

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