满足居民合理住房需求是房地产调控的重中之重

    【 www.FsTaoci.Com 】近年来，房地产一直是市场、政策调控的焦点，房地产开发投资增长一直保持较高水平，房价也在政府房地产调控中一路飙升。那么，房地产调控如何才能落到实处呢？在我们看来，首先是要必须明确对房地产投资及对房地产调控目标的认识。只有这样，房地产宏观调控才能够做到“有的放矢”。然后，应根据宏观调控目标，制定出切合实际且具有可操作性的具体政策措施。

    在此，我们有必要先对房地产投资及房地产调控目标进行一番简要的分析。在统计上，住房建设一直被归类到固定资产投资项目中，因而房地产投资具有其投资属性。但是，住房建设与一般生产性投资有着极大差别，它并不形成生产能力，而是直接为居民提供消费服务，因而其终极属性又体现为消费属性。所以，对房地产调控的首要问题就是要搞清楚住房投资的终极属性是它的消费属性。这一认识关系到我们调控房地产的政策取向，更决定了房地产调控政策的成败。

    经过几十年压抑，我国居民形成了巨大的改善居住环境客观需求。安居才能乐业。但是，当前房地产价格已经严重超越了我国居民的实际收入水平，为了实现居住环境改善的愿望，相当部分城市只能加大储蓄力度(查看地图)。这成为抑制我国居民消费的关键因素之一，已构成我国城市化进程的重要障碍。特别对东部相当部分发达城市而言，房地产已经超越了其作为支柱产业的发展阶段。如果房地产调控做得不好，反而会严重制约当地竞争力水平的提高。

    因此，房地产调控必须落脚在：以居民收入相适应的房价水平，满足居民的合理住房需求。并且，在现阶段上，必须保持较高的房地产开发投资规模。

    在此基础上，让我们再来分析一下采取怎样的房地产调控政策与措施。我们认为，首先应当建立覆盖全国范围的房屋权属信息数据库，这是消除房地产投机、抑制房地产投资需求相关政策措施取得实效的基本保证。其次，是要研究制定具有可操作性的具体政策措施。这里，房地产调控的政策措施还需要考虑以下几个方面问题。

    第一，要消除投机、抑制投资需求。首先，以覆盖全国范围的房屋权属数据库为基础，制定购买房屋数量限制措施。比如，一个年满十八周岁的自然人名下只允许购买两套住房。其次，制定相应的货币政策。一方面，居民购买一定面积标准以下的第一套房屋住宅，可以适用低首付和优惠税率。另一方面，对居民购买一定面积以上的第一套住宅及多套住宅要大幅提高首付比例甚至不提供贷款、适用大大高于正常水平的惩罚利率水平。再次，以覆盖全国范围的房屋权属数据库为依据，采取对居民个人拥有超过一定面积标准的一套房屋及一套(不含)以上的房屋征收物业税等措施，大大提高房屋持有成本。

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