风险却远远高于一二线城市 地产开发商逐渐撤离三四线城市

    根据链家地产市场研究部统计，从2012年7月开始，大型龙头房企正在一改之前避开一线城市抢地的做法，频频出手一二线重点城市。

    从龙头房企的拿地布局来看，大型开发商回归一二线城市的趋势非常明显。去年以来，保利地产共进入13个城市拿地，其中三四线城市仅为2个。金地集团(600383.sh)共进入5个城市，主要集中在已进入的一二线城市。

    一二线城市支撑利润

    从多家开发商的反应来看，三四线城市楼市风险增大、利润贡献率较低和行政效率低下存在很大关联。

    有业内人士分析，在万科(000002.sz)、保利地产、中海地产(00688.hk)三巨头去年的总销售额中，北上广深4个一线城市和天津、成都、武汉等二线城市的销售额加起来占总销售额超过60%，利润贡献超过70%，大大高于三四线城市。

    许家印曾表示，从2012年11月份起，恒大地产已把均价轻微上调约3%。但他称，三四线城市的房价升幅已有限。

    甚至有分析认为，恒大地产去年以来的销售业绩明显受到了三四线城市市场客观容量的影响，无法在原来基础上继续大幅攀升。

    在潘军看来，三四线城市大多缺乏产业支撑，而且人口不断向大城市迁移，缺乏核心竞争力，从产业布局、人口增长和服务资源等角度看，中国三四线城市的房地产市场发展不大，未来花样年的战略重点会转向核心城市。

    摩根大通最新报告指出，从地区来看，未来一线城市房地产市场更加乐观，而三四线城市去库存压力更大。

    美国摩根大通银行首席中国经济学家朱海斌曾表示，过去两三年中，由于中国对房价调控趋严，很多开发商转战三四线城市。如今，三四线城市很多新的楼盘陆续开盘，导致供应量上升。

    根据克尔瑞“中国城市房地产市场风险排行榜”数据，全国城市市场风险排名前50位城市中无一例外均为三四线城市。

    克尔瑞报告测评的287个城市中，房地产风险排名倒数前三的分别是深圳、北京和上海，广州、杭州、南京等重点一二线城市的风险也较低。

    这显然是一个无法忽视的信号，在开发商因一二线城市限购而纷纷转战三四线城市之后却发现，经历“大跃进”后的三四线楼市泡沫已经越积越大。

    尤其是随着中国城镇化的进一步加快，不少三四线城市掀起大规模“造城运动”，楼市潜在危机被迅速激发。

    不过，中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示：“的确现在一线城市出现了一些成交回暖的情况，利润率也不错，我觉得这是一种阶段性的选择。但是从长期来看，未来的城市化主体战场，还是在二三线、三四线的城市，这有一个短期目标和长期目标的问题。”

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