红星美凯龙ipo：并购屡受挫 进军地产负债率高企

    ret睿意德高级董事王玉珂表示,商业地产发展的核心是要寻找到被市场和资本市场认可的盈利模式,毕竟资本市场看重的是预期,但目前国内大多数商业模式还处于探索阶段。对于以“万达”为师的红星美凯龙来讲，前者的上市折戟无疑会对后者的ipo信心产生打击。

    负债率高企 资金趋于紧张

    目前内地房地产市场已经进入到一个小周期的调整，在银行贷款支持趋紧的情况下部分二三线城市房地产市场短期内还会继续向下调整。

    不过，红星美凯龙依旧选择在二线城市大举扩张，本次44.5亿元募集资金中将有3/4即33.3亿元投入家居商场建设类项目。将募集资金全线押宝二线城市地产业，不禁令人为红星美凯龙捏一把汗。“我认为红星美凯龙在城市卖场所在区域的选择上是有风险的。”前述地产业内人士称。

    业内人士分析，红星美凯龙是单一的家居用品，吸纳人群的能力肯定不如综合商业体。商户之间没有互相提升价值的空间，想要进一步提升租金难度很大。一边是楼市存风险的中小城市，一边是商业饱和的一线城市，红星美凯龙的成长性值得怀疑。

    据红星美凯龙招股书显示，公司2013年、2012年、2011年分别录得营收66.5亿元、55.5亿元、59.9亿元，2011年至2012年，公司营业收入出现负增长，下降7.35%。而2013年同比上升19.8%。2013年至2011年三年间，公司净利润分别为13.5亿元，11.5亿元，11.96亿元，2012年和2013年分别增长-3.8%和17.4%。

    报告期内，红星美凯龙关闭5家商场。2013年，急速扩张为其带来高增长，与之同来的是高负债。披露信息显示，2011年~2013年母公司口径的资产负债率分别为67.91%、65.01%、66.96%，合并口径的资产负债率分别为74.29%、72.29%、75.59%，资产负债率处于较高水平。红星方面的解释是，公司注重自有商场的建设，由于原有资本金规模及融资渠道的限制，公司主要通过银行借贷解决资金需求，造成公司资产负债率较高。如果公司经营状况发生重大不利变化，可能存在一定的赔偿风险。

    而红星美凯龙的资产中很大一部分恰恰体现为二线及以下城市商场建筑物和土地使用权。包括尚待进一步办理有关手续的房产在内，据统计发现，红星美凯龙共有278.76万平方米主要经营房产，其中仅三分之一位于北京及上海。

    再来看土地使用权，其在报表上体现为无形资产。在公司披露的55宗共160余万平方米的土地使用权中，上海和北京仅分别有26.19万和5.05万平方米，而包括郑州、中山、盘锦、廊坊、大庆等三四线城市在内的土地使用权却达57.95万平方米。

    此外，公司在建工程除星龙房地产和北京世纪欧美外，也均位于二线及二线以下城市。截至去年年底，公司土地使用权与在建工程账面价值分别为87.26亿元和26.8亿元，合计约占公司总资产近四成。

    如果占到公司总资产近七成的商业地产和土地使用权价值出现资产减值，公司资产负债率上升不论，还将严重威胁到公司本已紧张的资金链，如果追加担保物又有可能面临无可追加的局面。分析师指出，红星美凯龙的高资产负债率使得其可能面临包括资金周转困难、筹资能力不足、综合偿债能力下降等诸多风险。

    据今年4月30日红星美凯龙在中国货币网公布的未经审计的《2014年第一季度合并和母公司财务报表》显示，红星美凯龙在2014年第一季度经营活动产生的现金流量净额10.95亿元，比去年同期上升21.3%。

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