多地试水“两集中”出让土地 项目或集中入市

    或导致地产项目集中入市

    业内人士分析称，“两集中”出让土地政策或将与房企降负债等政策产生联动效应。

    2020年，监管层对于房企贷款及资金监管动作不断。2020年8月，住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，并制定地产融资三条红线。三条红线以“剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍”，将房企分为红、橙、黄、绿四档进行分类管控，不同档的房企有息负债规模约束不同。其中三条红线均超标，为红档，有息负债规模不得增加。两条红线超标，为橙档，有息负债规模年增速不得超过5%。

    “集中拿地，很可能会导致相关房企在拍地月份出现一个负债高峰，这也会给企业资金链带来较大压力。”上述中小房企东部区域负责人说，这也会进一步降低大房企多拿地意愿，引导企业更为理性、谨慎参与相关地块招拍挂。

    卓易数据创始人马光明说，此次土地集中政策与三道红线政策一脉相承。一次供出数十宗土地，便于资金充足的企业有计划性的拿地，减少了资金紧绷、囤地较多、负债较高的房企断断续续拿地的机会。此次政策对现金流充足、融资能力强的品牌企业是利好，而资金状况紧张的中小企业生存空间将会越来越小。

    也有开发商担心，大房企拿地后，相关优质地块在大房企间流动性或将提升，相关监管举措也应考虑到这一点，否则中小房企拿地难度更大。

    楼市分析人士张百忍认为，和“两集中”政策相比，部分城市供应问题更在于土地出让的结构性不合理，部分城市郊区土地出让过盛，而市区地块较少，“两集中”政策或效果有限。

    此外，也有市场人士担心，集中拿地，再加上开发建设进度类似，很可能导致房地产项目集中入市，如中小房企地块较差，更缺乏对购房者的吸引力，生存状况会更加艰难。

    也有分析称，中小型房企资金实力有限，可以参与的土地很少，只能通过全力厮杀去拿下高价土地，若自身的运营能力、操盘能力有限以及融资成本过高的情况下，亏损的概率就会大大增加，未来的生存环境将会更加恶劣。

    对房企来说，马光明认为，应做好多手准备：一、在供地前把要供出的土地研究明白，做好“择地”准备。二、筹备好充足的资金，一年只有三次，错过就错过了。三、销售环节尽量避开集中上市期，尤其供应较多的区域和板块，减少竞争，做好“择时”。

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