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房地产营销“出牌”策略全揭示2008/4/11 [访问本页PC版]4、打环保牌 居住消费是人们生活消费的主要部分，居住环境对生活质量的影响日趋重要。随着现代社会环境污染的日益严重和环保意识的逐渐兴起，消费者已愈来愈关心自己的居住环境和生活质量。购房者不再仅仅考虑地理位置是否优越、销售价格是否便宜，而更加关注拟购房屋的环境设计。他们不仅希望小区内绿草如茵，花团锦簇，有充足的阳光和清新的空气，而且要求住宅小区远离工厂，附近没有污染源。这就要求小区开发应以环境保护为营销理念，改变过去寸土寸金、见缝插针的开发模式，充分考虑小区的住宅空间、阳光照射、绿化间隔等，为消费者营造人与自然和谐共生的理想家园。现在有不少开发商提出的“搞房地产要先搞环境”“卖房子也是卖环境”，不能不说已涵盖了环保营销的经营理念。当然，要避免借环保搞促销，过分炒作概念，有两棵树，一块草坪就冠之以“环保小区”、“生态家园”，任意夸大物业卖点，不仅完全偏离了环保营销的轨道，还会引发不少营销后遗症，成为行业公害。 5、打绿化牌 绿色营销在上海住宅商品营销理念中的萌芽，最早可追溯至1997年初“绿荫苑”的成功营销。买方市场的形成，使忽略消费者需求、一味牟求高利润率的生产营销理念，逐渐被价格营销、房型营销、物管营销等顾客导向理念所取代。“绿荫苑”独辟蹊径，提出了“新加坡风”的崭新概念，而新加坡风在当时，即可称为是“绿风”，尽管它也包括了房型、物管、价格等方面的特色，但“绿荫苑”是在房地产界最先包装出“绿”字这个概念的楼盘之一。从规划上来说，“绿荫苑”摒弃了当时众多开发商追求的高容积率，在小区的规划设计中着力营造其高达40%的绿化率。随后出现的“国贸花园”，也以“依绿而居”的营销理念热销楼市。随着“绿荫苑”、“国贸花园”等楼盘在上海住宅商品市场中掀起的热销效应，以“绿”为主题的营销迅速为众多开发商所模仿，开发商在物业的前期策划、开发、销售、物 管中，无不以突出“绿”为重点，而“绿化率”则成为衡量“绿色”程度的最主要标志。绿色营销开始初现端倪。 从这一阶段来看，尽管不少楼盘从提高居住小区的环境质量出发，在追求高绿化率的同时，有意无意地引入了绿色营销理念，但也只能称其为“绿化营销”。它与绿色营销的区别在于，绿化营销主题单一，主要通过追求高绿化率来体现，且绿化的实现形式也比较简单，一般以宅前绿化为主绿色营销的内涵是丰富的，它不仅包括了外部空间(绿地、广场、林荫、道路、建筑小品等)营造，也包括了住宅单元内中空间(朝向、层次、通风、采光、干湿等)的营造。因此，绿化营销与绿色营销所要求的多元化内外空间的营造，尤其是人和自然、人与宇宙的能量交换，相去甚远。另外，单一的绿化营销量为竞争对手模仿，不利于市场多维度竞争格局的形成，同时也不能满足消费者日益提高的对居住质量多方位要求，单一的绿化营销与区位营销、房型营销、物管营销的融合势在必行。 |
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