楼市年终盘点与明年展望

    根据合富辉煌市场研究部的统计资料显示，2007年以来广州通过公开拍卖方式成交的商住地块共有51幅，当这些项目陆续推出市场时，买家对其售价也就心中有底了。

    日前，位于荔湾老城区的某楼盘以13000多元/m2单价开盘，短短两小时100多套单位全数售罄，由此也向市场提供了一个探究其楼价真实成本的好机会。

    商品房与限价房利润相差一大截

    分析该盘的成本，先从地块拍卖资料中入手。该地块于2006年2月拍出，楼面地价是3218元/m2，如今，平均售价为13000～14000/m2，这当中，扣除开发的建安成本、税费支出、销售成本以及企业的品牌附加值，相信买家对开发商的利润就有了较清晰的判断。另一个例子是，位于金沙洲的保利西子湾限价房项目，其拍卖成交的楼面地价是2557元/m2，而最高销售限价是6500元/m2，可见其利润率就较低。

    透过这样的比较，令一连串通过拍卖方式取得的项目，在未来的开售价格上都变得“阳光”起来。今年拍出的这51幅地块可供开发的商住面积达到470多万平方米，这当中，难以清楚剔除商业面积所占的比重，但即使是按85％计算，这51幅地块也可提供约400万平方米的住宅，这相当于广州住宅年供应量的40％左右。基于地价的透明性，可以说，占了市场将近50％份额的住宅成本开始呈现透明化。

    地王带动周边楼价高位运行

    然而，不容乐观的是，今年所诞生了一连串新地王，将直接影响其所在区域的楼价走势。我们不妨细看一下这些地王的价格：

    万科纺织路地块，楼面地价7082元/m2；万科番禺沙湾镇西丽南路地块，楼面地价5784元/m2；金地集团番禺南区滨江大道地块，楼面地价6230元/m2；保利地产金沙洲地块，楼面地价8768元/m2；大运实业花都地块，楼面地价5659元/m2；富力地产白云区祥云路地块，楼面地价18728元/m2……

    预测明年的楼价走势，某地王旁的开发商坦言，由于有地王项目作为参照物，因此其周边的项目身价也会高于市场的整体水平。

    预测明年楼价：五一后重回上升轨道

    展望明年的楼价走势，目前大部分市场人士都认为近期的“降价风”会持续到明年上半年，回调幅度在15%～20％左右。站稳之后，预计楼价在明年五一以后将重新回到缓慢上涨的轨道。

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