开发商资金链紧绷 房地产市场或发生根本性逆转

    一些业内专家预测说，北京楼市回暖或要延至5月份。当月举行的京城春季房展会则是测量市场交投热度的“温度计”之一。在日前举行的“2008北京春季房展新闻发布会”上，北京信远时代房地产开发公司的一位人士称，旗下项目的销售量在3月开始成倍增长，而且房地产及相关产业的从业人员在成交客户中占了相当大的比重，这可能预示着北京房地产市场正在回归理性和步入正轨。

    与北京楼市不同的是，深圳楼市继续低迷，上海楼市成交环比回升明显，但是否将拉动沪楼市上扬尚待观察。易居中国预计深圳楼市早则二季度、迟则明年初才会复苏，成交量约为去年的70%左右，价格也在去年10月最高点的基础上下探30%左右。

    二三线城市的房地产市场也没有摆脱观望的困扰。

    中国人民银行发布的1季度全国城镇居民储蓄问卷调查显示，在未来三个月打算购房的居民占比为14.6%，分别比上季度和上年同期降低1.3个百分点和1.9个百分点，创调查以来最低水平。

    资金难关

    soho中国董事长潘石屹说：“今年房地产行业最基本的特征是钱少地多。绝大部分房地产公司日子不好过，房地产商肯定会设法通过各种渠道取得资金。”

    而从房地产上市公司2007年年报来看，万科、招商地产、金地集团、保利地产2007年的每股经营性现金流均为负值，表明手头现金比较紧张。

    潘石屹说，从紧的货币政策对房地产行业的影响比对别的行业影响大。房地产行业是一个资金非常密集型的行业，与资本市场、银行的关系更为密切再加上去年房地产开发商花了许多的钱去买地，所以现在房地产开发商手中没钱了。

    据他估算，2007年的土地出让金总额将超1万亿元，而当年全国新商品房的销售额为2.9万亿人民币。一般情况下，土地出让金占地价款的1/3，农民的补偿费和拆迁费约占2/3。如此，去年开发商买地所花的钱超过了3万亿元。

    潘石屹说：“在今天的经济形势下，为取得这些资金付出的成本和代价要比前两年高得多。”从银行这一传统的融资主通道来看，不仅开发商贷款买地、建房的门槛提高、审批从严，抑制住房投资需求的第二套房贷政策还导致了开发商销售回款的减缓。

    再从资本市场融资来看，一度被视为房企上市融资风向标的恒大地产中止了香港ipo进程，这无疑直接宣告了房地产企业海内外上市融资路径的断裂。经济学家易宪容认为，国内股市严重下跌，不仅增加了开发商融资困难，而且减少了住房的投资者与消费者进入房地产的资金条件，这些都会严重影响房地产市场的供求关系，进而导致市场发生根本性逆转。

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