楼市将成下一个股市？七位业内专家分析市场

    他表示，一线城市的发展遭遇了两大瓶颈。一是土地，二是房价。相对而言，二三线城市的地价和房价更有优势。比如，无锡人的幸福指数就非常高。因为，无锡平均房价今年刚突破六千，但是无锡去年年底和今年年初的人均可支配收入达两万元。一套一百平方米的房子总价六十万，相当于年收入的十倍，十倍之内的幸福指数就是很高了。在北京，双方收入达二十万，乘以十倍也只能买到五环内外位置的房子，所以北京、上海等各大城市今后的城市化是朝精致化方向发展。

    陈劲松：房地产进入营销时代

    “以前80%的房地产广告都是没有意义的，所谓的营销也根本没有价值。”深圳世联地产顾问股份有限公司董事长陈劲松认为，在当前的市场形势下，营销的好坏事关房地产企业的生死存亡，房地产业已经进入营销时代。大小房地产企业只有充分挖掘和发挥营销的价值，才能渡过难关发展壮大。

    过去：恐吓式营销和顺风房

    “ 你不买别人买，你不买后天就涨价”。陈劲松说，在过去的五六年里，业界通常采取的都是这种“恐吓式营销”，这种营销方式没有技术含量，也没有体现出营销的价值。主要在于市场非常的火爆，到2007年达到疯狂状况。处于上升期尤其是疯狂上涨时期，这个时期刚性需求逐渐退出主流市场，购房被长期投资者、短期投资者占据。对于长期投资者和短期投资者而言，只要知道房价会上涨就足够了。所谓产品、生活方式、口号、案名、活动、宣传的营销可能需要，也可能不需要。

    中国房地产起步以来一直比较顺，房产商卖的基本上都是“顺风房”，房产商不需要营销也不重视营销。即使打广告，80%以上也没有发挥实际作用。但是，随着调整期的到来，房地产营销的价值才渐渐得以体现。调整期的最主要的特征是短期投资者退出市场，长期投资者不多，刚性需求者重新回到市场消费者主流。这个时候营销要解决的问题是，在同样价格的情况下把房子卖出去，解决消费者的犹豫不决和提供有益的产品反馈，营销的价值会实实在在得到体现。

    未来：信心营销和产品营销

    面对市场淡季，房地产营销的价值如何体现呢？陈劲松认为，首先要把握主流市场的变化。目前中国主流市场发生了一系列变化。一方面是中国主流置业人群之一的 60后，他们家庭结构发生了深刻的变化，从原来上有老、下有小、双职工等转变为老人离世，孩子独立，空巢期特征显现。传统的60后换房越来越大的观念已经不适用。另一方面是80后逐步成为置业主力人群。80后有非常独到的生活方式，比如不养老、闪婚、汽车时代等。营销必须对消费者需求进行深入研究，成为产品策划的基础。

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