张孟友：中国房地产企业跨越式发展面临的问题

    我认为中国房地产行业中大部分企业的赢利模式属于不好的类型！但碧桂园、万科基本具备了可复制的特点，理所当然成为众所周知的大房地产企业。碧桂园一上市马上造就中国首富，原因就是可以快速复制。没有好的赢利模式的房地产企业，就更谈不上成为优秀或卓越赢利模式的企业。所以他们的赢利模式需要优化！优化过程的进度就决定了企业发展的速度。没有优化到卓越赢利模式或优秀赢利模式的企业，或者没有好的赢利模式的企业，肯定不能快速高负债地发展，否则肯定会被淘汰。房地产企业也是如此。为什么房地产企业现在普遍遭遇这么大的危机？相当多的企业缺资金？没有好的赢利模式支持，房地产企业想快速做强做大，理论上是很难的。

    下面再从财务角度给大家解释稳健或保守的财务战略的重要性。个人认为具有卓越盈利模式的公司即使70%以上负债率也不怕（最近2-3年，苏宁电器是负债率65-71%，国美电器是66-70%，南航81-84%）。赢利模式不好的公司，30%的负债率也可能偏高。在市场出现巨幅波动时，马上会带来流动性问题，从而引发破产的危机。而房地产企业的赢利模式属于基本不好的类型，因此有40%以上负债率的房地产企业在市场出现波动时就有很大可能出现流动性。

    我在网上找到几个数据，长江实业负债率是20%，新鸿基是26%，恒基地产31%。而目前国内的房地产企业，据统计绝大部分负债率超过了50%，甚至60-70%都有。在赢利模式不好、应收款为零的情况下，具有40%以上负债率的企业，我认为风险都是极大的。

    总之，中国房地产企业实现做强做大的关键——战略规划清晰，产业布局合理不断优化赢利模式，尽量多收预售款走可复制之路严格控制成本，实行稳健乃至保守的财务战略打造难以复制的核心竞争力等。只有这样才能做强做大并实现可持续发展。

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