透析我国房市现状、存在问题和未来发展趋势

    二、我国房市的主要问题

    从我国房市的发育、发展过程来看，我国房市的主要问题是：

    1.市场发育不良，泡沫化程度较高

    我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响(如官商勾结、房地产商炒作等)，导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。据权威部门提供信息，房地产行业的利润率远高于各行业的平均利润率，并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的有6%-8%，而中国房地产的利润率高达30%-40%。而按国家统计局计算，中国房地产利润率增长每年都在30%以上，2001年增长41%，2002年增长56%，2003年增长32%。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍，而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10倍-20倍。由于在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现实。并人为将房价炒高，致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫。据统计，我国的房价收入比(即一套房屋的价格与一个家庭年收入之比)超过10，远高于国际水平。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。(日本的房价在发达国家最高，其房价收入比约为4-5:1,美国及其他发达国家房价收入比是3:1旧金山、东京、纽约、伦敦、悉尼等城市的房价收入比约为4.4-8.5:1，而我国深圳、北京、上海房价收入比都超过13:1)。

    2.土地的供应不规范，政府机会主义行为严重

    政府在我国房地产市场的发育和发展中起着非常重要的作用。然而，我国政府在以下方面却是机会主义的：

    一是在土地转让和使用中政府为了增加收入，某些官员为了私利而采取机会主义行为。他们以低价从农民手中圈得土地，然后以高价转让给开发商。据统计，07年政府的转让土地所得超过7000亿元。

    二是政府在与地产商的交易中不能履行契约或随意更改契约。

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