土地市场两极分化：激战一线三线告急

财经国家周刊 2013/9/6 [访问本页PC版]

【 www.FsTaoci.Com 】福建民企泰禾集团掌门人黄其森2013年收获了前所未有的关注和质疑。

这家主打中式别墅产品的企业在今年突然发力，一口气拿下8块土地，其中4块在北京，土地出让金超过63亿元。而其2012年房地产销售额刚过百亿元大关，营收也仅为64.45亿元。

对年销售额刚过百亿的泰禾而言，押宝北京更似一场赌局。但放眼全行业，对一线城市的追逐已蔚然成风。销售额超过300亿的融创中国、销售额超过800亿的恒大地产以及千亿房企万科和保利，都在一线城市不断加码。

供需失衡仍是主因。易居房地产研究院对全国20个代表城市的监测显示，截至7月底，四个一线城市的新建商品住宅库存总量为2669万平方米，平均存销比为8.3，远低于三四线城市，这也是一线城市房价持续上涨的内在动力。

易居同期监测的11个三线城市，商品住宅成交量增幅呈持续跳水之势，从1月份的270%下降到7月份的负10%左右。

地产调控晦暗难明之际，土地市场率先分化，这会成为下一轮政策与市场博弈的起点吗？

激战一线

7月23日下午，北京市国土局里再次喧嚣。东北五六环之间的朝阳区孙河乡一年内第三块土地迎来11家开发商。包括国企中粮、招商、中铁，也包括民企融创、泰禾，当然也少不了龙头老大万科。

孙河区域与顺义的“中央别墅区”相邻，在低密度土地越发稀缺的北京，几乎已成最后一块核心别墅用地。2012年9月，擅长做高端物业的龙湖地产以20158元/平方米在孙河夺地成功。仅4个月后，泰禾拿下相邻地块，单价飞涨至28559元/平方米。地产界名人任志强当日写下一条微博：黄总疯了。

这场拍卖会，证明黄其森不是击鼓传花的最后一棒。中粮地产(3.96, -0.03, -0.75%)经过36轮厮杀，以23.6亿元拿下上述孙河地块，楼面单价达到5万元/平方米。

“这个项目未来得卖8万/平方米，好的话能卖到10万/平方米。”8月8日，向来敢言的任志强推翻了自己对泰禾的言论：“北京还得涨，你们可以不信，别后悔就行了。”

泰禾早在2004年就已进入北京市场。10年经营，也不过只有一个项目。但无碍黄其森豪赌。“短期看，北京土地市场是有些不理性。但去年一年，企业普遍好于预期，而一二线城市肯定比三四线城市表现好。”黄在接受《财经国家周刊》采访时断言：北京人口必将突破3000万，成为世界级城市空间还很大。

克尔瑞研究中心前总经理陈啸天认为，处于不同阶段的企业需求不一。对体量较小的泰禾而言，最迫切的任务是扩张，夯实北京市场是其必经一途。

善于操作郊区大盘的恒大地产(3333.hk)回归一线的动作也筹划了很久。

2012年下半年，恒大公司内部发文，宣布北京分公司成立。今年7月3日，经过17轮竞拍，以35.6亿加26万平方米公租房的代价，拿下建筑规模超51万平方米的昌平沙河镇地块，溢价率16.67%，楼面价6964元/平方米。