万科万达绿地领衔出海 中国开发商集体焦虑

    胡润研究院的调研显示，洛杉矶、旧金山、温哥华、纽约、多伦多、悉尼等地是高净值人群最青睐的海外置业城市。这恰与国内开发商选择进驻的主要城市极大吻合。

    大型房企布局海外的结果，便是在空间上拓展了业务，在其财务报表中加上了海外销售这一项。在2014年，绿地海外销售已近200亿元。今年其海外收益目标则超过300亿元人民币。

    2015年，万达海外地产项目也迎来了较大规模的收获期。2015年8月，万达宣布三大楼盘“黄金海岸珠宝三塔”、“芝加哥one”和“西班牙one”进入开盘销售阶段。

    10月21日，万科在北京召开了其在纽约的首个住宅项目“东53街100号”的发布会，该项目位于纽约曼哈顿中城区核心地段，是万科联手美国知名地产开发商rfr和hines共同开发，并与信达共同投资的高端住宅公寓，项目于10月底开始预售。未来，万科在美国的布局将持续扩围。

    张玉良称，绿地的海外地产发展并非“只卖给中国人”，如伦敦项目不超过10%为内地买家，纽约的内地买家亦不超过30%，公司希望追求全球化的市场发展，“配合中国一带一路的政策，可以推动企业全球化，对企业走出去料有所帮助”。

    去“开发商”之路

    除了拓展地产业务的增量市场，一些开发商的“野心”显然还不止于此。

    在凭借地产开发的红利成为行业巨头后，商业地产老大万达和住宅地产老大万科却不约而同地在谋求摘掉“开发商”的头衔。

    万达董事长王健林从不避讳谈及这一点。他明确指出，到2016年，万达服务业将会首次超过房地产。从严格意义上讲，届时万达将不再是房地产企业。

    2015年年初，万达确定目标：到2020年服务业收入和净利润占比超过65%。

    其海外布局的动作均在履行这一目标。不管是收购国外院线、游艇公司，还是入股竞技俱乐部、传媒集团，万达着力打造文化旅游产业的意图战略尽在其中。

    此外，国际化是万达的另一重考虑。王健林表示，几年后至少保持20%到30%的收入来自海外，万达会真正成为一个跨国公司。

    万科同样对突破开发商的身份定位有着充分的思考，其高级副总裁、董秘谭华杰曾对21世纪经济报道记者指出，“万科未来的两大业务主线，是要围绕客户+资产来做生意。”

    具体来说，即是：由提供单一住宅产品，转向提供基于生活幸福感的全系列服务。由单一即售型不动产开发，转向多种资产管理与价值提升。届时，万科的身份也将由“开发商”转变为“城市配套服务商+资产管理者”。

    这是一个偏向于金融的转型。其中，转型资产管理者的目标，被万科嫁接到了其海外布局中。早在2013年，万科就已携手美国铁狮门共同开发旧金山的住宅公寓项目。它所选择的这一合作伙伴，除了是世界一流的房地产业开发商、运营商，还是世界一流的基金管理公司。

    万科总裁郁亮曾指出，在商业地产、持有物业经营上，万科在向铁狮门学习基金式管理。

    在11个海外投资项目中，万科多选择与当地开发商或国际投融资公司合作，占股比例并不高，因此更偏向于财务投资者的角色。

    房地产企业、开发商未来的角色，在旭辉集团总裁林峰看来，就是要从依附于资本转变为驾驭资本的合伙人团队，只要能创造比其它团队更强的溢价能力，就有可能从依附于资本的职业经理人团队转变为驾驭资本的事业合伙人团队，资本就会主动来找。

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