从沈阳家居建材卖场布局观市场众生相

    忆业内曾经的兄弟 看金马如何凯旋

    沈阳家居建材业频传倒闭信息，大概要追溯到2008年那场全球性的金融危机时期。随后的四年之中，家居行业的竞争日趋白热化。纵观当前的家居市场环境，我们不免感叹世事的变迁，偶尔也会回忆起沈阳家居建材行业中那些曾经的兄弟们。他们曾经的辉煌以及离开舞台时的落寞与无奈，见证了沈阳家居建材行业发展十几年间的跌宕起伏，也是如今家居建材行业自我审视与借鉴的宝贵经验。

    从改革开放之初，在普通百姓逐渐开始关注居住环境之时，九路家具市场便在沈城消费者心中占据了一席之地，曾经的九路市场是沈阳人购买家具的不二去处。即使是在大品牌撤离、家居行业新秀辈出的今天，九路市场仍然默默伫立于南九中路，守望着沈阳家居建材市场的变迁。如果说九路家具市场满足了人们对家具购买的最初需求，那么喜来居的出现则是彻底改变了沈阳人“买菜式”购买家具的消费习惯。然而从2002年7月进驻沈阳，到2009年4月轰然倒地，喜来居在沈阳仅仅维持了7年的光景。接下来的一年里，赛斯家居被百利收购。隶属世界500强旗下的百安居和平店闭门谢客。自此，沈阳家居建材卖场开始了风云更迭的历程。

    而这些企业的失败，除了经济环境的威胁，以及同行业的竞争外，最大的原因却是源于企业的自身。众所周知，作为世界500强的百安居，败在营销策略不符合沈阳实际情况，企业扩张跟不上时代步伐，卖场交通不畅，选址不合理的问题上。家得宝的失败，在于从来没有认真研究过中国市场，当diy家居理念遭到本土文化的强烈抵制时还一意孤行。在沈4年间高层变换频繁，卖场定位混乱无章，与四周的东方家园、香江家居、红星美凯龙等卖场相较逊色许多。作为曾经建设大路“地标”的广大美居，最终被自己一贯奉行的“自营卖场”的大旗压死。自营卖场在省略租赁商与代理商降低运营成本的同时，却也存在着资金链断裂的风险。资金转为库存，企业无钱购买新品，恶性循环周而复始，成为广大美居及盛源大地这类自营卖场的硬伤。曾经信心满满进入沈阳市场的欧亚达，最终败在租赁经营的模式上。租房子开卖场，然后靠场租付房租。而只收租不管理的经营方式，使得卖场业绩低迷，二房东的感觉很尴尬。为保证收益而彻底抛弃经销商利益，一味提高租金致使经销商纷纷撤场，最终使企业走上被经销商追债之路。

    曾经的赛斯 后来的百利 如今的古玩城

    在老牌卖场纷纷退出，现有卖场竞争激烈的当下，我们又看到了总部设在武汉的香港金马凯旋集团在沈斥资230亿，打造建筑面积达238万平米的大型家居cbd新闻。

    据了解，金马凯旋集团以中高档家居终端零售连锁经营为主，同时，在商业地产、住宅地产等领域进行多元化发展。而其在武汉等地经营的家居项目，均采用出售产权商铺的形式进行经营，市场反应平平。而对于商业地产来说，出售产权是其发展初期最长采用的经营模式。由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，有能力全额购买商业地产的投资者少之又少。即便有能力购买，很多投资人也不愿将大笔资金积压家居建材行业这种投资回收期如此漫长的项目上。

    在沈阳的商业地产项目中，不乏这种靠出售产权商铺进行经营的企业先例。其中最著名的就是位于太原街的五洲商厦。商城选址太原街中心区域，直面沈阳中兴商业大厦，地处太原街步行街上，地段繁华。在其建立之初，就引起了消费者的广泛关注。商场在规划时，就把出售分割产权商铺作为回笼资金的重要手段。然而仅仅3年时间，五洲商厦就已由富丽堂皇沦为遍地尘埃。在稀疏的客流和近乎瘫痪的经营状态面前，曾经宣称的“领先东北商业20年”的口号便成为一纸空谈。这一方面不应该简单地归罪于开发商没有商业地产经营的经验，导致商场缺乏管理，商户自由发展难以形成特色，服务质量跟不上，最终造成商户撤离、顾客稀少。另一方面也源于产权分割出售后一旦项目经营出现问题，再进行统一规划必然会受到影响，多产权方比较难以达成共识。或是一开始就没有长期经营下去的意愿，只是一个商业地产项目而已。

    与五洲商厦情况类似的还有同样地处太原街商圈，采用“带租约销售”模式经营的万达商业广场。得力于前期铺天盖地的宣传攻势，沈阳万达商业广场在兴建之初，就引起了社会各界的广泛关注。而让所有投资人意想不到的是，开业后冷清的现实与项目销售时“投资案例分析”中所描述的惊人回报预期相去甚远，在那个案例中，“一个面积为27.2平方米，售价为149.6万元的店铺，6.5年就可以收回投资，年商业利润可达64800元”。而现实中，不仅万达承诺的“国际名店的三面合围”成为泡影，开业的3年中，除了沃尔玛和百盛这两大紧邻干道的主力店人气还不错之外，沈阳万达广场精品街上的绝大部分商铺基本上一直处于闲置状态。当投资者发现，自己倾家荡产以每平米6万元的天价买来的黄金店铺，由于客流太少而根本出租不出去后，陆续有近百人将万达告上法庭，要求万达解除商铺购买合同，返还购房款。直至2006年10月，万达拿出8亿元对精品商铺回购未果，最终只得对原项目进行拆迁。纵观国内商业地产领域，仅靠出售产权来经营的商业地产，几乎没有好的和大的发展。

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